Taşınmaz Satışlarında Değerleme Raporu Zorunluluğu ve Bazı Vergisel Sonuçlar
2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı ile taşınmazların alım-satımı hakkında eksper zorunluluğu getirileceği planlandı. Bu bakımdan taşınmaz alım-satımındaki hukuka aykırı işlemler açısından pişmanlık hükümleri önemli hale geldi.
Yazar: Av. Diren Toprak, Stj. Av. Tuğsel Acar
Tarih: 30.12.2022
2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında Taşınmazların Alım Satımında Eksper Zorunluluğu Getirileceği Planlanmıştır.
2023 yılına ait Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı açıklandı. Yıllık programın 264.2 numaralı tedbirinde, taşınmazların alım satım işlemlerinde SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen eksperlerin rapor düzenleyeceği ve düzenlenen raporların web tapu sistemine anlık gönderileceği planlanmıştır.
Bu plan uygulamaya geçirildiği takdirde, 2023 yılında vergisel yükümlülükler daha sıkı denetim altına alınmış olacaktır. Denetimlerin doğrudan satış bedeli üzerinde yoğunlaşmasının etkisiyle, satış bedelinin düşük gösterilmesi suretiyle yapılan işlemler kolaylıkla tespit edilebilecektir. Bu tespitlerin Vergi Hukuku bağlamında idari ve cezai yaptırımları beraberinde getireceği açıktır.
Değer Artış Kazancına Tabi Olan Taşınmaz Alım-Satım İşlemleri
Değer artışı kazancı, Gelir Vergisi Kanunu’nda (“GVK”) düzenlenen ve taşınmaz alım-satım işlemlerini doğrudan ilgilendiren bir konudur. GVK uyarınca, taşınmazların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı söz konusu olur ve elde edilen kazanç, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca vergilendirilir.
Gelirin, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca değer artış kazancı bağlamında vergilendirilebilmesi için; serbest meslek kazancı, ticari kazanç, zirai kazanç, ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı kapsamına dahil olmaması ile kişinin; kanunun 1. maddesi uyarınca, gerçek kişi olması, ticari kazanç sağlamaması ve taşınmazı iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarması gerekmektedir.
Bunun yanında tapuya tescili, satış işleminden sonra gerçekleşen taşınmazlar bakımından özel bir durum bulunmakta olup bu özel duruma, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 25/03/2011 tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri’nde yer verilmiştir. Düzenlemeye göre, taşınmazın tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihi iktisap tarihi kabul edilir.
Vergi Hukukunda, Hukuka Aykırı İşlemlerin İdarece Tespitinden Önce Pişmanlık Hükümlerinden Faydalanma İmkânı Mevcuttur.
2023 yılında anılan yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesi durumunda idarenin taşınmaz satışlarındaki Vergi Hukukuna aykırı işlemleri tespiti kolaylaşacaktır. Bilhassa değer artış kazancı düzenlemesi göz önünde bulundurulduğunda, kişilerin idari ve cezai yaptırımla karşılaşmamaları için Vergi Usul Kanunu madde 371 uyarınca pişmanlık hükümlerinden faydalanmaları yerinde olacaktır.
Pişmanlık hükümlerinden yararlanabilmek adına VUK 371’in 1-5. bentlerinde aranan şartların her birinin sağlanması gerekir. Bu şartlar genel itibarıyla idari makamların vergi zıyaına sebep olan eylem hakkında bilgisi olmaması ile işlem tesis etmemesine ilişkindir. Ancak 371/1-4. hükmü uyarınca mükellefin eksik / yanlış yapılan beyanı haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde tamamlaması, düzeltmesi ve ödemenin geciktiği her ay ve kesri için kanunda belirtilen pişmanlık zammı (21.07.2022 tarihinden itibaren oran %2,5’tir) ile birlikte ödemesi gerekmektedir.
Gelir vergisi, Kurumlar vergisi, Katma Değer Vergisi, Gelir Stopaj Vergisi, Değerli Konut Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, Tapu Harcı pişmanlık hükümlerinin uygulanabileceği vergi ve harçlar iken Emlak Vergisi gibi beyana dayanmayan vergiler açısından ise pişmanlık hükümlerine dayanılamaz.
Pişmanlık Düzenlemesinden Faydalanmanın Sağlayacağı Avantajlar:
Pişmanlık düzenlemesi için aranan şartları sağlayan mükellefe vergi zıyaı cezası tesis edilmeyecektir. Vergi Kaçakçılığı suçu bakımından da, VUK 359/3 hükmü gereği pişmanlık hükümleri etkili olur ve ceza hükümleri uygulanmaz. Yine Usulsüzlük ve Özel Usulsüzlük Cezaları açısından, pişmanlık hükümleri kural olarak uygulanmaz. Dolayısıyla usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezaları şartları oluşursa tesis edilebilir.
Bunun yanında Pişmanlık Hükümlerinden Faydalanılmaması Halinde ise eksik tarh edilen verginin tamamlatılması yanında; 359. maddede verilen “muhteviyatı itibarıyla sahte belge düzenlenmesi veya kullanılması” söz konusu olabileceğinden Vergi Kaçakçılığı suçu gündeme gelebilir. Ayrıca, Vergi Kaçakçılığı suçundan ayrı ve ona ek olarak “zıyaa uğratılan verginin 3 katı tutarında” vergi zıyaı cezası da uygulanır. Usulsüzlük ile birlikte vergi zıyaı işlenirse miktar olarak en yüksek ceza uygulanacaktır.
SONUÇ: 2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında öngörülen düzenlemeler yürürlüğe girerse:
Taşınmaz alım-satım işlemlerinde eksper zorunlu hale getirilecektir.
Taşınmazların alım-satımında, Vergi Hukukuna aykırı işlemlerin tespiti kolaylaşacaktır.
Bunun sonucunda Vergi Hukukuna aykırı işlemlerin idarece tespitinden önce VUK’ta düzenlenen pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak idari-cezai yaptırımların önüne geçilmesi mümkün olacaktır.
Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
