Kira Sözleşmeleri Kapsamında Uyarlama Davalarındaki Usul ve Süreç
Bu yazı ile aşırı ifa güçlüğü, kira sözleşmelerinin değişen koşullara uyarlanması ve Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle kira sözleşmeleri açısından uyarlama davalarındaki usul ve süreç değerlendirilecektir.
Yazar: Av. Hatice Nur Gök, Av. Diren Toprak
Tarih: 29.04.2020
1. Giriş (Özet)
Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi halinde mahkemeden kira sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını, uyarlama mümkün değilse feshini talep etme hakkı vardır.
Kira sözleşmelerinde uyarlama davası açabilmek için, (i) geçerli bir sözleşme olması, (ii) sözleşmenin kurulmasından sonra önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi, (iii) olağanüstü duruma borçlunun neden olmaması, (iv) olağanüstü durum sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi (v) borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması gerekir.
Bu bağlamda Covid-19 salgını, borçlunun faaliyet ve işletmesinin dışında meydana gelen (dışsal) ve borcun ifasında zorlayıcı, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilecektir.
Salgın hastalık sebebiyle her kira sözleşmesinin değil salgın hastalık veya kamu otoritelerince alınan tedbirler sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düştüğü sözleşmelerin uyarlanması talep edilebilecektir. Her somut olayda borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından ayrıca değerlendirilecektir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise seçimlik olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Uyarlama davasını açmak için zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Değişen koşulların ortaya çıkmasıyla birlikte derhal açılmalıdır. Öte yandan, COVID-19 salgını nedeniyle hukuki süreler 15.06.2020 tarihine kadar durdurulmuştur. Durma süresinin sona ermesinden sonra en kısa sürede uyarlama davasını açmak önerilmektedir.
Kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda kira bedeli, dava tarihinden itibaren ileriye doğru geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır. Bu sebeple ihtirazi kayıtla ifa edilen kira bedelleri haricinde sözleşmenin geçmişe dönük uyarlanması mümkün değildir.
2. Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası
Sözleşmelerin değişen koşullara uyarlanma davası Türk Borçlar Kanunu’nun (“Borçlar Kanunu”) Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesinde anılan genel bir dava türüdür. Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulduğu esnada öngörülmeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü koşullarının ortaya çıkması halinde sözleşme ile üstlenilen edimin yerine getirilmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi durumunu ifade eder. Taraflardan birisinin aşırı ifa güçlüğüne düşmesi halinde mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı vardır. Bu hak ancak dava yolu ile kullanılabilecekse de tarafların da serbest iradeleri sözleşmeyi değişen koşullara uyarlama hak ve imkânı vardır.
Borçlar Kanunu, aşırı ifa güçlüğünü genel hükümler içerisinde düzenlemiş ve hiçbir sözleşme tipini bu hükümden istisna tutmamıştır. Ancak bazı sözleşme türlerinde uyarlama için özel hükümlere yer verilmiştir. Ürün kirası haricinde kalan kira sözleşmelerinin genel hükümlere göre değişen koşullara uyarlanması davasını açmak mümkündür. Özellikle kiralayan, olağanüstü koşullar mevcutken kira bedeli borcunu yerine getirmekte aşırı ifa güçlüğüne düşebilir. Bu durumda kiralayan, mahkemeden kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir.
Ancak kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olup değişen koşullara uyarlanmasının mümkün olmadığı durumlarda borçlunun mahkemeden sözleşmenin feshini isteme hakkı da mevcuttur. Bu hak aşırı ifa güçlüğünde uyarlamanın mümkün olmamasına bağlı ve ikincil olarak tanınmış olup asıl olarak sözleşmenin devam etmesi amaçlanmaktadır. Bu kapsamda, hakim, ancak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün değilse feshine karar verebilecektir. Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi şu şekildedir: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Bu hükme dayanarak aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep etmek için aşağıda sıralanan şartların somut olayda mevcut olması gerekir.
2.1. Dava Açma Şartları
i. Geçerli Bir Sözleşme Olması
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında hukuken geçerli bir sözleşme olması gerekir. Kira sözleşmelerinde yazılı şekil şartı olmamasına rağmen yazılı sözleşme geçerli bir sözleşmenin ispatını kolaylaştıracaktır.
ii. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra, Önceden Tahmin Edilmesi, Öngörülmesi veya Göz Önünde Tutulması Mümkün Olmayan Olağanüstü Olayların Meydana Gelmesi
Bu müesseseden faydalanabilmek için sözleşmenin kurulmasından sonra, borçlu tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan, hayatın olağan akışına aykırı bir olayın meydana gelmesi gerekir. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşerî bir olay da olabilir. Savaş, seferberlik, tabii afet, salgın hastalık, ağır ekonomik kriz veya yüksek devalüasyon gibi durumlar öngörülmeyen hallere örnek verilebilir.
iii. Olağanüstü Duruma Borçlunun Neden Olmaması
Yukarıda açıklanan öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü duruma borçlunun sebebiyet vermemiş olması gerekir. Nitekim borçludan kaynaklanmayan, öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü haller mücbir sebepler olup mücbir sebebin hem Yargıtay kararlarında hem de öğretide yer alan tanımlarında dışsal ve zorlayıcı bir olay olduğu ifade edilmiştir.
“Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582).”
iv. Olağanüstü Durum Sebebiyle Borçlunun Aşırı İfa Güçlüğüne Düşmesi
Kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanabilmesi için olağanüstü durum veya bu dönemde kamu otoritelerince alınan tedbirlerin borcun ifasını aşırı güçleştirmiş olması gerekmektedir. Kanun, asıl olarak sözleşmenin devamını amaçlamış ve bu sebeple uyarlama talep edebilmek için, bu dönemde borçludan borcunu ifa etmesini istemenin dürüstlük kuralı ile bağdaşmamasını şart koşmuştur. Diğer bir deyişle değişen koşulların borçlunun borcunu ifa etmesini katlanılamaz ölçüde zorlaştırmış olması gerekir.
Hakim, sunulan deliller ile borçlunun borcunu yerine getirmesinin ne ölçüde zorlaştığını, borçlunun koşulları ile değişen koşullara katlanıp katlanamayacağını araştıracak ve ona göre karar verecektir.
v. Borçlunun Borcunu İfa Etmemiş veya İhtirazı Kayıtla İfa Etmiş Olması
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının talep edilebilmesi için bir diğer şart da sözleşme ile üstlenilen edimin henüz ifa edilmemiş veya ihtirazı kayıt ile hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir. Hiçbir hak saklı tutulmayarak yerine getirilen edimden dönmek mümkün olmayacaktır. Bu sebeple uyarlama davası hakların saklı tutulmaması halinde ancak ileriye etkili sonuç doğuracaktır.
2.2. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması davasında görevli mahkeme HMK 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise seçimlik olarak, kira sözleşmesinin icra edildiği kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
2.3. Dava Açma Süresi
Uyarlama davasının kanunda öngörülen bir süresi olmasa da değişen koşulların ortaya çıkmasıyla birlikte derhal açılmalıdır. Kira bedelinin uyarlanması hakkında dava tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilmektedir. Ancak 26 Mart 2020 tarih ve 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 30.04.2020 tarihine kadar dava açma süreleri durdurulmuş ve bu süre 2480 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile 15.06.2020 tarihine kadar uzatılmıştır. Durma süresinin sona ermesinden sonra yetkili ve görevli mahkemede derhal uyarlama davasını açmak gerekmektedir.
3. Covid-19 (Koronavirüs) Salgını Kapsamında Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası
Covid-19 salgını tüm dünya çapında görülmekte olup Dünya Sağlık Örgütü, salgını, 11 Mart 2020 tarihinde tüm ülkeleri kapsayan pandemik hastalık olarak ilan etmiş ve durumun Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu (PHEIC) olduğunu açıklamıştır. Salgın hastalık sebebiyle can kaybı sayısı on binleri aşmış durumdadır.
Türkiye Cumhuriyeti Devleti ve ilgili bakanlıklar da 11 Mart 2020 tarihinden bu yana virüsün yayılmasını önlemek için çeşitli ve olağanüstü tedbirler almaktadır. Bu kapsamda birçok işyeri kapatılmış, mümkün olan iş kollarında evden çalışma ile vatandaşların sokağa çıkmamaları tavsiye edilmiştir.
Bu bağlamda Covid-19 salgını, borçlunun faaliyet ve işletmesinin dışında meydana gelen (dışsal) ve borcun ifasında zorlayıcı, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilecektir.
Ancak salgın hastalık sebebiyle her kira sözleşmesinin değil salgın hastalık veya kamu otoritelerince alınan tedbirler sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düştüğü sözleşmelerin uyarlanması talep edilebilecektir. Her somut olayda borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği ayrıca değerlendirilmelidir. Hakim bu kapsamda, sözleşmenin kurulduğu sıradaki koşullar ile salgın sonrası oluşan koşulları, taşınmazın ne amaçla kullanıldığını, niteliklerini ve konumunu, salgın hastalık süresince kiralanan ve bulunduğu muhitin ne boyutta etkilendiği ile borçlunun salgın hastalıktan önceki ve sonraki gelir ve gider dengesini araştıracaktır.
Salgın hastalık veya kamu otoritelerince alınan tedbirler, kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırmış veya yaşanan bu geçici durumun ağır ve kalıcı etkileri olmuşsa sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün olmadığından feshine de karar verilebilecektir.
Kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda kira bedeli, dava tarihinden itibaren ileriye doğru geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır. Salgın hastalık sebebiyle uyarlama talebi, dava açma işlemlerinin tekrar başladığı tarihten itibaren derhal açılmalıdır. Davanın açılamadığı süreçte kira bedeli ihtirazı kayıtsız ödenmişse dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.
4. Sonuç
Kiracılar, Covid-19 salgını nedeniyle kira bedellerini ödeme konusunda ifa güçlüğü içindeler ise, kira bedelinin uyarlanması için dava açmayı değerlendirebileceklerdir. Bu davaların kazanılma şansı, her bir kira ilişkisi özelinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
