Kentsel Dönüşümde Kritik Değişiklikler
Kentsel dönüşüm uygulamalarında son iki yılda art arda gelen değişikliklere bir yenisi daha eklendi. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) önemli değişiklikler yapıldı. Özellikle, maliklerin karar alma usulü, riskli yapının tapu kütüğündeki durumu ve riskli binanın yıkıldıktan sonra dönüşüme başlanamadığında satışın hangi kurumlara yapılabileceği konularında önemli değişiklikler yapıldı. Bu makalede değişiklikleri ve bu değişikliklerin sürece yansımalarını ele almaya çalışacağız.
Yazar: Av. Haşmet Ozan Güner, Stj. Av. Yusuf Ekrem Çelebi
Tarih: 02.03.2026
Bu yazımızda 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılan terminolojik farklar veya esaslı olmayan değişiklikler değil; dikkat çeken esaslı değişiklikler ele alınmıştır.
Yıkım Sonrası Tapu Kütüğündeki Durum
Taşınmazda riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra tapu kütüğüne riskli yapı şerhi konulmakta ve yapının yıkımıyla bu şerh tapu müdürlüğünce terkin edilmekteydi. Ancak riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın, özel hukuk ilişkileri ve idare ile geçen süreçte nitelik durumunun ne olduğu ve neye göre işlem göreceği tartışmalara sebep oluyordu.
Değişiklikle birlikte yapının yıktırılması sonrasında da arsa payı üzerindeki işlemlerin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu düzenlendi. Bu düzenlemeyle, yıkım sonrası arsa payı üzerindeki işlemlerdeki usul ve esaslar netleştirilmiş oldu.
Maliklerin Karar Alma Usulü ve Yeter Sayısı
Bilindiği üzere kentsel dönüşüm tek bir malikin riskli yapı başvurusunda bulunmasıyla başlatılabilen bir süreç. Tek bir malikin başlatabildiği bu süreçte karar alabilmek için ise maliklerin salt çoğunluğunun oyu gerekiyor. Buna bağlı olarak da alınan kararların hangi usulle alınacağı konusunda belirsizlikler mevcuttu. Hatta bazen salt çoğunluk dışındakilerin haberi dahi olmadan alınabiliyordu. Bu durumla hem kat malikleri arasında adil bir denge kurulamıyor hem de yargılamalara konu oluyordu.
Yönetmelikte yapılan değişikliklerle, kararlar tüm kat maliklerinin toplantıya çağırılması ile alınabilecek. Toplantı için tek bir malikin istemi dahi yeterli olacak. Toplantı daveti, bina yıkıldıysa muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilerek, henüz yıkılmadıysa bina kapısında veya duyuru panosunda ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla tüm maliklere bildirim yapılmak suretiyle yapılacak.
Yapı Ruhsatı Başvurusunda Bulundurulması Gereken Belgeler
Değişiklikle birlikte artık yukarıda bahsedilen çağrı usulüne uyulması sürecin devamı için vazgeçilmez nitelikte. Nitekim yapı ruhsatı başvurusunda bulunurken yetkili merciye bu formun maliklere tebliğ edildiği, toplantı yapıldığı, salt çoğunluğun sağlandığı, karara katılmayan malik hisselerinin satışı için başvuru yapıldığının belgelendirilmesi gerekiyor. Bu değişiklikle “çoğunluk sağlanmadan ruhsat alındı” gerekçesiyle yargıya taşınan uyuşmazlıkların da önüne geçilmeye çalışılıyor.
Arsa Haline Gelen Taşınmazın Satışı
Uygulamada riskli yapı kararının alınması ve yapının yıktırılması sonrasında kentsel dönüşüme başlanamaması ve arsa halinde kalması problemleriyle karşılaşılıyordu. Değişiklikle birlikte arsa haline gelen taşınmazın satışının sağlanması ve kentsel dönüşümün hızla sağlanması amaçlanıyor. Bu noktada satışın öncelikle; Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerektiği düzenlendi. Bu düzenlemenin mülkiyet hakkına yönelik ihlal niteliğinde olduğu ve iptal edilmesi gerektiği de ayrı bir tartışma konusu olarak değerlendiriliyor.
İfraz Durumunda Riskli Yapı Şerhinin Durumu
Bir parsel üzerinde riskli yapı şerhi mevcutken parsel üzerinde ifraz gerçekleşmesiyle şerhin durumunun ne olacağı uygulamada belirsizlik yaratan durumlardan biriydi. Yönetmelikte tevhit halinde ne olacağı belirlenmiş iken ifraz konusunda belirsizlik söz konusuydu. Değişiklikle birlikte ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parsellerin Kanun kapsamında değerlendirileceği ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacağı düzenlendi. Örneğin yedi binanın bulunduğu bir parselde üç bina riskli yapı ise ifraz halinde kalan dört binadan riskli yapı şerhi kaldırılacak.
İmar Hakkı Aktarımı
Uygulamada özellikle yoğun yapılaşmanın olduğu durumlarda ve zeminden kaynaklanan sebeplerle yapılaşma hakkı verilmeyebiliyor. Bu durumda imar hakkı aktarımı ile karşılaşılıyor. Aktarımla, uygulama alanı dışında başka bir parselde yeni yapı yapılmasına müsaade ediliyor. İmar hakkı aktarımı ile maliklerin tamamının yeni parselde birlikte paydaş olması ve yeni parseldeki diğer maliklerin de onay vermesi gerekiyor. Süreç yine 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülüyor.
Yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması halinde tapu harç ve ücret muafiyetlerinden imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacağı da değişiklikte yer alıyor.
Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satış Usulü
Değişiklik öncesinde pay satışlarının ilanı noktasında “bilmiyordum, haberim yoktu” iddiaları ile karşılaşılıyordu. Değişiklikle birlikte bu süreci de standartlaştırmak adına bir matbu form düzenlendi. Buna göre satışa konu edilen arsa payının ilk satışta satılamadığı durumda salt çoğunluk ikinci satışı talep edecek, bu form doldurulacak ve satışın yapılacağı yer, tarih ve saat bu formda belirtilecek. Sonrasında bu form Müdürlük / İdarece yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek. Bununla birlikte bütün maliklere de e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.
Müteahhidin Vereceği Teminata İlişkin Değişiklik
Kentsel dönüşüm uygulamalarını hızlandırmaya yönelik bir diğer değişiklik de müteahhidin göstermekle yükümlü olduğu teminata ilişkin. Değişiklik öncesinde müteahhidin idareye göstermesi gereken teminat %10 iken değişiklikle birlikte bu oran müteahhidin talebi halinde %6 olarak belirlenebilir.
SONUÇ
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 04.02.2026 tarihinde yayınlanan Resmî Gazete ile önemli değişiklikler meydana gelmiştir. Bundan sonra yürütülecek kentsel dönüşüm süreçlerinin bu son değişiklikler dikkate alınarak hassasiyetle yürütülmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
